Ist die Krise beherrschbar? Oder ist die Weltwirtschaft auf Katastrophenkurs? Die Komplexität der Lage erzeugt eine spezifisch eigene Dynamik, getrieben von politischer Ratlosigkeit, begleitender Medienberieselung und Stammtischexpertisen. Das unheilvolle Amalgam droht, zur „self fullfilling prophecy“ zu werden.
Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH
Büromieten – Leerstand Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
Die Stimmung kippt, Erstsemester-Psychologen sehen sich gefordert, die Meinungsherrschaft zu übernehmen. Krise? Ja, denn die dramatische Verschuldung der Staaten dieser Welt ist ein Fakt. Und das nicht erst seit gestern. Katastrophe? Nein, es sei denn, wir lassen es dazu kommen. Entschiedenes Handeln ist gefordert. Aber haben die Verantwortlichen an den Stellhebeln der Macht Kraft und Mut dazu? Der Zweifel ist ein Misthaufen, auf dem die Blumen der Angst blühen. Verunsicherung also beim Blick voraus. Aber große Zufriedenheit beim Blick zurück. Die Märkte blieben in neun Monaten unbeeindruckt vom großen Palaver.
Umsatzvolumen hat noch einmal kräftig angezogen
Für alle sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zusammen wurden im Dreivierteljahreszeitraum ca. 2,48 Mio. m² Flächenumsatz registriert und damit deutlich mehr als im vergangenen Jahr (+ 21 %). „Auch wenn es erste Anzeichen gibt, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung durch Zurückstellen von Flächengesuchen einzustellen beginnen, belegen die Vermietungszahlen die im Herbst insgesamt immer noch gute Nachfragesituation auf den deutschen Büromärkten“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Ob dies so bleibt, wissen wir am Jahresende.“
Im 12-Monats-Vergleich sind regional kräftige Umsatzwachstumsraten in Stuttgart mit 84 %, Köln, Berlin und München mit jeweils rund 40 -45 % zu notieren. München geht mit einem Umsatzvolumen von bereits rund 600.000 m² in die letzten drei Monate des Jahres. Düsseldorf – immer noch „belastet“ mit der Bürde des Vodafone-Deals aus 2010 – konnte den im Vergleich zum Vorjahr bestehenden Rückstand im Laufe der letzten drei Monate deutlich verringern. Die Erholung des Frankfurter Büromarkts dagegen war nur von kurzer Dauer: Die Nachfrage hat sich wieder reduziert, im Jahresvergleich schlägt ein Minus von 6% zu Buche. „Es ist nicht auszuschließen, dass die Finanzmetropole bereits von den aktuellen Turbulenzen erfasst wurde und die Finanzinstitute auf die angespannte konjunkturelle Lage reagiert haben.“
Bemerkenswert ist nach wie vor, dass das Umsatzplus nicht im besonderen Maße durch großvolumige Abschlüsse (insgesamt waren es im Dreivierteljahr 17) getragen wird. Im 3. Quartal bewegten sich sieben Umsätze jenseits der 10.000 m², der weitaus größte dabei in Hamburg mit der Anmietung von 45.000 m² durch die Stadt für verschiedene Behörden. Allein drei Transaktionen wurden in München mit zusammen rund 36.000 m² realisiert.
„Auch die positive Nettoabsorption in Höhe von zusammen 380.000 m² allein für das 3. Quartal kann als Zeichen dafür interpretiert werden, dass der Expansionsdrang der Unternehmen in den ersten neun Monaten noch funktioniert hat“, so Scheunemann. Und weiter: „Aufgrund der nach wie vor guten Nachfragesituation rechnen wir für das Gesamtjahr 2011 in den sieben Immobilienhochburgen zusammen mit einem Umsatzergebnis, das deutlich über der 3 Mio. m²-Marke und damit über dem Niveau von 2010 liegen wird“, so der Chefresearcher.
Leerstände durchweg rückläufig
Aufgrund der kräftigen Flächenabsorption haben sich die Leerstände in den sieben Hochburgen in den letzten drei Monaten durchweg verringert. Aktuell stehen rund 8,59 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, entsprechend einer Leerstandsquote, die mit 9,8 % wieder unter die 10%-Grenze gerutscht ist. Im Jahresvergleich reduzierten sich die leerstehenden Flächen über alle Städte hinweg um 3 %. Ende des Jahres dürfte sich der Rückgang gegenüber 2010 bei 6 % einpendeln.
Den höchsten Leerstand weist nach wie vor die hessische Immobilienhochburg mit einer Quote von 13,6 % auf, gefolgt von Düsseldorf mit 11,9 % und München mit 10,1 %. Der geringste prozentuale Wert wird weiterhin für Stuttgart mit 6,5 % registriert; hier sank das Leerstandsvolumen im 12-Monatsvergleich mit 7% auch am deutlichsten.
Leichte Zunahme der Neubauflächen
Zwischen Juli und September wurden in allen Städten zusammen knapp 220.000 m² fertig gestellt, so dass sich das gesamte Neubauvolumen des ersten Dreivierteljahres auf 469.000 m² summiert. Dennoch bleibt es für die 1-Jahres-Betrachtung nach wie vor bei einem Minus von 36 %. Für das letzte Quartal befinden sich allerdings noch einmal knapp 400.000 m² in der Baustatistik, die das gesamte Neubauvolumen 2011 auf 870.000 m² erhöhen werden. Auch wenn die Nachfrage in den letzten Wochen des Jahres aktiv bleibt, dürfte dieses Volumen nicht gänzlich absorbiert werden, so dass ein erneuter Anstieg der Leerstandsflächen nicht überraschend wäre. Zwar sind 280.000 m² der noch ausstehenden Projekte bereits vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben, für die restlichen rund 120.000 m² konnten allerdings aktuell noch keine Mieter gefunden wurden.
Mietpreisanstieg nur in Hamburg
Nachdem im letzten Quartal eine übergreifende Bewegung bei den Mietpreisen zu erkennen war, verharrten die Spitzenmieten in sechs der sieben Hochburgen auf ihrem jeweiligen Halbjahresniveau. Lediglich in Hamburg legte die Spitzenmiete um …
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